Entenda tudo sobre como fazer um contrato de aluguel/locação

A locação de um imóvel é um hábito muito comum entre as famílias brasileiras. Muitas pessoas preferem alugar um imóvel a ter que comprar um novo, especialmente pelo baixo investimento e pelas facilidades na hora de alugar.

Outra vantagem que o aluguel proporciona é a liberdade de escolha e a possibilidade de se mudar no fim do contrato ou de acordo com seu estilo de vida. 

Para garantir que a negociação de aluguel seja feita de forma segura para locadores e locatário, é importante conhecer bem todos os itens presentes em um contrato de aluguel e a documentação exigida.

Outra dica essencial é consultar um advogado em caso de dúvidas, pois este profissional tem conhecimento para evitar equívocos no contrato.

Também é necessário que o futuro inquilino visite pessoalmente o imóvel para conhecer cada detalhe do local e ver se ele está com algum tipo de pendência ou problema estrutural.

Mas afinal, o que é um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um documento muito usado no mercado imobiliário. Ele serve para atestar a cessão de determinado bem por um período determinado a outra pessoa.

Em troca, como forma de recompensa, o dono do bem recebe uma quantia pelo aluguel. Em outras palavras, podemos afirmar que o contrato serve para detalhar a negociação e as obrigações de cada parte. 

Além disso, o contrato de aluguel também aborda as especificações do imóvel a ser alugado e as penalidades caso ocorra a rescisão contratual ou o não cumprimento das normas determinadas no documento. 

Sendo assim, esse tipo de contrato é muito importante para evitar conflitos entre locador e locatário, sempre de acordo com a legislação.

Quais itens devem constar no contrato de aluguel?

Como falamos, o contrato de aluguel é um documento que deve trazer especificações bem claras a fim de proporcionar uma negociação segura e eficaz, evitando dores de cabeça no futuro. 

Entre os itens abordados no contrato de aluguel, estão:

• Qualificação dos envolvidos e documentação.
• Descrição do bem a ser alugado, seu estado de conservação e tudo o que consta dentro dele (é o caso de imóveis alugados com mobília, por exemplo).
• Tipo de locação e vigência do contrato.
• Valores, prazos para pagamento, reajuste e outras condições relacionadas ao valor do contrato.
• Garantias do contrato de aluguel, ou seja, como o locador poderá reaver os valores de aluguel caso haja inadimplência por parte do locatário.

Lei do inquilinato

Quem pretende alugar um imóvel deve saber seus direitos e deveres. Isso vale para inquilino ou locador, que devem cumprir com suas responsabilidades e zelar pelas cláusulas presentes no contrato de aluguel. 

A lei do inquilinato engloba um conjunto de normas que regulam o mercado de locação de imóveis comerciais, residenciais e industriais. Ela foi atualizada em 2009 e deve servir como base para qualquer contrato de aluguel.

Garantias do contrato de aluguel

Pela lei do inquilinato, o locador não pode exigir mais de uma garantia de pagamento. Sendo assim, ele deve escolher uma das seguintes opções para ser estabelecida em contrato:

• Seguro fiança

É uma modalidade bastante utilizada atualmente no mercado de aluguéis. 

Ela funciona da seguinte forma: o inquilino faz um seguro e o proprietário receberá, por parte da seguradora, o valor dos aluguéis que, por ventura, não sejam pagos pelo inquilino. 

Caso o inquilino não pague o aluguel, sua dívida será com a empresa de seguros e não com o proprietário.

• Caução ou depósito

Nesse caso, o inquilino faz o pagamento adiantado de três meses de aluguel como garantia para o proprietário. Outros imóveis ou bens pertencentes à pessoa também podem ser utilizados como caução.

• Fiador

O fiador é o representante financeiro do inquilino e será responsável por eventuais dívidas que ele deixe no imóvel a ser locado. 

Normalmente, é exigido que o fiador tenha um imóvel na mesma cidade, renda compatível a três meses de aluguel e bons antecedentes financeiros.

Contrato de aluguel e reajuste do valor 

Outro ponto que costuma gerar dúvidas nos contratos é o reajuste de aluguel. Segundo a lei, ele não pode ser feito de forma arbitrária ou por desejo do proprietário em lucrar mais. 

O reajuste deve ser anual ou em um intervalo estipulado em contrato. O valor precisa seguir os índices da inflação. 

Uma das referências mais usadas pelas imobiliárias é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Vale lembrar que o imóvel deve ser entregue ao inquilino em perfeitas condições de uso e devolvido da mesma forma no fim do contrato. 

Para isso, geralmente são feitas vistorias para verificar possíveis avarias na propriedade e como resolvê-las.

Sobre a rescisão contratual, ela pode ser realizada tanto pelo locador quanto pelo locatário do imóvel a qualquer tempo. 

No entanto, o contrato pode estabelecer um prazo determinado para que haja ou o não o pagamento de multa. Geralmente, a cobrança pela quebra do contrato é proporcional ao tempo restante de locação.

Principais deveres do inquilino:

Entre as obrigações do inquilino, podemos destacar a realização do pagamento em dia do aluguel e a preservação da integridade física do patrimônio. 

Caso o imóvel sofra algum tipo de dano, é preciso comunicar ao proprietário sobre o ocorrido. Além disso, o inquilino não deve fazer mudanças na estrutura do imóvel sem que haja o consentimento do locador. 

Além disso, cabe ao locatário pagar em dia as despesas inerentes ao condomínio, IPTU, água, gás e telefone. 

Documentos para locação

Locatário (pessoa física):

• Cópia autenticada em cartório do RG e CPF do locatário e cônjuge;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de renda atualizado do locatário e de seu cônjuge (são aceitos holerite, contra-cheque, carteira de trabalho ou mesmo a declaração do Imposto de Renda).

Locatário (pessoa jurídica):

• Documentos de identificação dos representantes legais da companhia;
• Cartão CGC (Cadastro Geral de Contribuintes);
• Inscrição Estadual ou Municipal;
• Contrato social com quaisquer alterações;
• Balanço patrimonial dos últimos dois exercícios;
• Balancete mais recente;
• Caso o contrato social não conceda poderes aos representantes legais, será necessário também uma procuração.

Locador

• Comprovante de propriedade do imóvel;
• Documentos de identificação: RG e CPF para pessoa física;
• CGC, contrato social e designação de poderes aos representantes legais, para pessoas jurídicas.

Fiador

• Os mesmos documentos exigidos do inquilino;
• Certidão de ônus reais;
• Cópia do último IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel.

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Os 7 Pontos Chave Para Conseguir O Financiamento Da Caixa

Conseguir um financiamento da Caixa e sair do aluguel é o sonho de muita gente. 

O banco se tornou um dos mais procurados por pessoas interessadas em crédito imobiliário porque oferece condições diferenciadas e prazo amplo para pagamento.

Segundo um levantamento do setor, a Caixa Econômica Federal está entre os cinco grandes bancos mais procurados da atualidade. 

Isso porque ela tem as taxas de juros mais baixas do mercado, sendo muito vantajosa para diferentes perfis de famílias. 

Neste artigo, vamos detalhar alguns pontos essenciais para você conseguir um financiamento da Caixa

1. Valor do imóvel e do financiamento

Atualmente, a Caixa Econômica Federal financia até 80% do valor de um imóvel usado. Para imóveis novos, o banco pode liberar até 100% do financiamento. 

Mas, para conseguir o crédito, a instituição faz uma avaliação detalhada da vida financeira do cliente a fim de liberar um financiamento que esteja de acordo com seu perfil. 

Ou seja, o valor da sua carta de crédito vai depender da sua renda e do tempo que você deseja parcelar o financiamento. 

Vale lembrar que a Caixa fará uma avaliação criteriosa da renda do futuro comprador para saber se ele tem condições de arcar com o financiamento. Na regra, o valor de cada prestação não deve ser maior a 30% da renda mensal.

2. Escolha do imóvel

Antes de ir ao banco buscar um financiamento, você deve ter em mente qual imóvel deseja comprar para ter uma ideia do valor da propriedade. 

Vale a pena, por exemplo, pesquisar em sites de imobiliárias para ver as opções disponíveis em sua região de interesse.

Não se esqueça de levar em conta o tamanho do imóvel, sua localização, os valores de taxa de condomínio e conservação do mesmo. Tudo isso interfere na escolha e no valor negociado na hora de fechar o negócio com o vendedor. 

3. Faça uma simulação

O site da Caixa Econômica Federal, já pensando na grande procura por financiamento, disponibiliza um recurso em que os clientes conseguem fazer uma simulação e saber quanto terão que pagar mensalmente nas parcelas. 

O simulador também permite que o usuário informe a sua renda e se haverá alguma quantia dada como entrada. 

Na hora de financiar um imóvel pela Caixa, é importante considerar outras despesas, como o pagamento de tributos, documentação e os custos com o cartório. 

Além disso, é fundamental saber a soma do valor da parcela juntamente com gastos de IPTU, condomínio, contas de luz etc. 

Esse cuidado ajuda no planejamento financeiro da família e evita dores de cabeça no futuro por falta de pagamento das parcelas. 

4. Documentação necessária e nome limpo

Depois de avaliar bem suas condições financeiras e escolher o imóvel para comprar, é hora de ver a documentação exigida pelo banco. 

É possível usar os recursos do FGTS para dar entrada no imóvel. O Fundo de Garantia também pode ser usado mais tarde, para amortizar a dívida. 

E lembre-se: quanto maior for o valor dado como entrada, melhores são as condições para financiamento. 

Uma dica importantíssima para conseguir o financiamento imobiliário é ter o nome limpo. Os bancos não costumam ceder crédito para pessoas incluídas nos serviços de proteção de crédito (Serasa, SPC etc.). 

Se este é o seu caso, a recomendação é procurar os credores em busca de uma negociação para regularizar as dívidas. 

5. Conte com ajuda profissional para tirar dúvidas 

Para não errar em todo esse processo de obtenção do financiamento, o ideal contar com a ajuda de um corretor imobiliário de confiança ou de um advogado. 

Esses profissionais têm experiência nesse tipo de transação e podem auxiliar na obtenção do crédito de forma mais segura e rápida. 

6. Avaliação do imóvel e aprovação

Depois de analisar a documentação do cliente, a Caixa terá um prazo para avaliar o imóvel. Nessa situação, serão analisados os documentos do vendedor e se a propriedade está dentro do que é permitido pelo financiamento da Caixa.

7. Veja a lista de documentos exigidos pela Caixa para financiamento 

Comprador Pessoa Física

Documento de identidade

CPF

Comprovante de renda atualizado

Certidão conjunta de débitos de tributos federais

Certidão de nascimento ou de casamento

Comprador que vai utilizar o FGTS na compra

Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal

Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS

Extrato datado, carimbado, atualizado e original do FGTS, expedido por uma agência da Caixa Econômica Federal

Comprovante de residência dos últimos três meses

Cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS)

A pessoa casada deve apresentar a última declaração do IR do cônjuge

Comprador Pessoa Jurídica  

Contrato Social ou Estatuto Social original com todas as últimas alterações contratuais e estatutárias

Certidão Negativa de Débito do INSS

Certificado de Regularidade do FGTS (CRF)

Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)

Vendedor Pessoa Física

Documento oficial de identificação

Comprovante de estado civil

CPF

Certidão Conjunta de Débitos referentes aos tributos federais

Vendedor Pessoa Jurídica

Representante Legal: Documento oficial de identificação

Empresa Ltda. ou Firma Individual

Documento de constituição e alterações devidamente registradas e Certidão Simplificada da Junta Comercial;

Sociedade Anônima (S/A)

Estatuto Social e Ata de Eleição da última

Cópia da Certidão Negativa de Débito (CND)

Carta com assinatura reconhecida em cartório dos representantes da empresa

Documentos extras para a venda de imóvel novo

Registro de título de propriedade

Certidão negativa de ônus reais

Certidão negativa de IPTU

Registro de ações reipersecutórias e alienações

Registro de pagamento do TCA

Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis

Alvará de utilização ou “Habite-se”

Planta baixa

Certidão enfitêutica

Opção de compra e venda preenchida

Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável pela obra.

Documentos extras para a venda de imóvel usado

Certidões negativas de débitos relativos ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

Certidão vintenária (20 anos) com negativa de ônus atualizada

No caso de residência em condomínio, certidão negativa de débito condominial

Título de propriedade registrado

Certidão negativa de ônus reais

Cópia do boleto com o pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação

Opção de compra e venda corretamente preenchida de forma legível, datada e assinada pelas partes do contrato

Caso o imóvel seja financiado por outro agente bancário, deve-se apresentar a declaração de saldo devedor para a nova instituição financiadora

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Entenda rápido como descobrir e provar se tem um imóvel no seu nome

Pode parecer curioso, mas existe um número alto de pessoas que desconfiam ter algum imóvel em seu nome e não sabem como fazer esse tipo de busca. 

Há ainda casos de pessoas que procuram um financiamento no banco e, depois de apresentar os documentos, descobrem que há uma propriedade registrada com seus dados.

Esse tipo de imprevisto acaba atrasando alguns processos mais burocráticos e gerando muita dor de cabeça para os cidadãos. 

Muitas vezes, o imóvel foi colocado em seu nome por uma fraude. Em outras situações, pode ser um homônimo. Para esclarecer este assunto, vamos trazer alguns tópicos importantes neste artigo. 

O que é certidão de imóvel?

A principal função de uma certidão de imóvel é comprovar e atestar a situação jurídica de um imóvel e seu histórico.  

Esse documento é muito utilizado em processos de compra e venda ou financiamento. 

De forma resumida, a certidão de imóvel, obtida no Cartório Oficial de Registro de Imóveis, comprova a veracidade de uma propriedade e se está tudo regular com o imóvel.

As certidões mais buscadas no cartório de registro de imóveis são:

• Certidão de Matrícula: traz informações detalhadas e atualizadas do imóvel
• Transcrição: registro realizado em Livro de Transcrição e das Transmissões de imóveis.
• Certidão de Ônus Reais: serve para mostrar se há algum tipo de ônus em nome do imóvel ou do proprietário.
• Certidão Vintenária: traz os dados das últimas duas décadas do imóvel.

Mas afinal, quem devo procurar para saber se tem um imóvel em meu nome?

Embora pareça não ser uma tarefa fácil, é possível saber se existe alguma casa, apartamento ou terreno registrado em seu nome. 

Para isso, é preciso emitir uma certidão negativa de propriedade imobiliária em um cartório de registro de imóveis. 

Existe ainda o Cartório Distribuidor de Escrituras no Fórum de cada cidade. Basta procurar o do seu município e solicitar uma certidão. 

Caso tenha algo em seu nome, o documento trará a descrição do imóvel e o número do registro no cartório de imóveis da região. Se a certidão for negativa, isso significa que nada consta em seu nome ou não foi possível localizar. 

Para quem precisa buscar esse tipo de certidão em outra cidade ou estado, os serviços de cartório online são uma boa opção. 

Esses cartórios emitem diversos tipos de certidões de forma rápida e prática para o consumidor, permitindo que as certidões sejam enviadas por Correio ou de forma digital. 

Os prazos de entrega e preço costumam variar de acordo com o tipo de solicitação. 

Em ações judiciais em que é necessário localizar bens a penhorar, a pessoa pode pedir ao juiz que autorize a busca em cadastros diversos. Nesse caso, a autorização judicial é fundamental para garantir a proteção de dados.

Certidão de Busca de Bens: saiba mais!

Esse tipo de certidão também é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis. Dependendo do estado ou cidade, a nomenclatura do documento pode variar, podendo também ser chamada de:

• Certidão de Pesquisa de bens
• Certidão de propriedade positiva/negativa
• Certidão negativa de bens
• Certidão Negativa de propriedade
• Certidão de busca de bens

Em todos os casos, o objetivo dessa certidão é sempre o mesmo e baseia-se em uma pesquisa de bens registrados nos livros do Cartório de Registro de Imóveis. 

Os dados usados para esse tipo de busca são CPF ou CNPJ da parte interessada. Sendo assim, é essa certidão que você deve solicitar para saber se há algum imóvel em seu nome.

Como funciona a busca pela certidão de pesquisa de bens?

A busca para saber se há um bem em seu nome pode ser feita em diversas situações. As mais comuns são: 

• Para a compra e venda de imóveis.
• Para solicitação de financiamentos.
• Para apresentação de inexistência de bens ou demais situações que seja solicitado comprovação de existência ou não de imóveis.
• Para recebimento de auxílio do governo.

O primeiro passo é procurar o Cartório de Registro de Imóveis e iniciar a solicitação para o processo de procura de bens imóveis nos arquivos do estabelecimento. 

Após as buscas serem concluídas, será expedido um documento ao cidadão informando a existência ou não de imóveis registrados em nome do pesquisado.

Vale lembrar que existem inúmeros Cartórios de Registro de Imóveis espalhados pelo país. Ou seja, para uma busca completa em toda cidade ou estado, esse serviço deve ser solicitado para cada cartório existente.

Como isso pode ser inviável na maioria das vezes, o uso dos serviços de cartórios online pode ser uma boa opção para quem busca agilidade e praticidade.

Ferramenta online para consulta de registro de imóvel

No ano passado, foi lançada uma nova ferramenta voltada para o mercado imobiliário. Criada pela Serasa Experian em parceria com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, a novidade tem o objetivo de aprimorar e dar mais segurança as negociações de financiamento.

A plataforma traz informações do comprador, do construtor e do próprio imóvel por meio da integração dos servidores da Serasa e dos Cartórios de Registros de Imóveis do Estado de São Paulo.

Esse sistema indica, por exemplo, a localização de imóveis por meio de uma busca em todos os cartórios do Estado. 

Além disso, identifica a relação de bens por CPF e permite o monitoramento das matrículas de imóveis. 

Essa solução também é útil para saber se há um imóvel registrado no nome de uma pessoa, mas é mais voltada para empresas,administradoras ou bancos. As pessoas físicas devem continuar contanto com os serviços de cartórios.

Facilidade para descobrir se há um imóvel em seu nome

Agora que você já sabe que há como saber se há um imóvel em seu nome ou não, ficou mais fácil resolver esse tipo de questão sem medo.

Em caso de divergência ou problemas com o registro de algum imóvel em seu nome, vale a pena consultar um advogado especializado neste tipo de assunto para esclarecer outras questões.

Afinal, conhecimento é o melhor caminho para não ser pego de surpresa e para resolver assuntos burocráticos, como a compra de um imóvel ou a regularização de documentos. 

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